Comprar ou alugar imóvel: como decidir com números

Comprar costuma compensar mais do que alugar quando o custo de ser dono (juros do financiamento, IPTU, condomínio, manutenção e o rendimento que a entrada deixa de ter) fica próximo ou abaixo do aluguel de um imóvel equivalente, e quando você pretende ficar no imóvel por muitos anos. Se a conta mostra que comprar custa bem mais por mês e o horizonte é curto ou incerto, alugar e investir a diferença tende a ser a decisão mais segura. A conta completa aparece no exemplo com um imóvel de R$ 300.000, e depois dá para refazê-la com os seus números.

A comparação errada que quase todo mundo faz

A conta mais comum é: "a parcela do financiamento é parecida com o aluguel, então comprar é melhor, porque no fim o imóvel é meu". Ela ignora quatro coisas.

1. A parcela do financiamento tem duas partes: juros (custo) e amortização (poupança forçada, que vira patrimônio). Só os juros são comparáveis ao aluguel.
2. Quem compra paga custos que o inquilino não paga ou paga só em parte: manutenção estrutural, seguros do financiamento, reformas, e os custos de entrada e saída (impostos, registro, corretagem).
3. A entrada deixa de render. Dinheiro aplicado gera rendimento; dinheiro no imóvel gera moradia, não renda.
4. O aluguel sobe com o índice do contrato, enquanto a parcela do financiamento segue a regra do contrato (em alguns sistemas, ela cai ao longo do tempo).

A comparação correta coloca de um lado o que você gasta para morar alugado e, do outro, o que você gasta para morar como dono, separando o que vira patrimônio do que não volta.

O que entra na conta de cada lado

Alugar:

• Aluguel mensal.
• Condomínio e IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), que no Brasil costumam ser pagos pelo inquilino, conforme o contrato.
• Seguro-fiança ou caução, se houver.
• Reajuste anual pelo índice previsto no contrato.
• Do lado positivo: a entrada que você não usou continua aplicada e rendendo.

Comprar com financiamento:

• Juros da parcela (a parte que é custo).
• Amortização (a parte que vira patrimônio; é dinheiro que sai do bolso, mas não é perdido).
• Seguros obrigatórios do financiamento e tarifas, que compõem o Custo Efetivo Total (CET).
• Condomínio e IPTU.
• Manutenção: pintura, hidráulica, elétrica, telhado, eletrodomésticos embutidos. Uma regra prática usada em planejamento é reservar algo em torno de 1% do valor do imóvel por ano; é uma estimativa, não um dado.
• Custos de aquisição: ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela prefeitura, com alíquota definida por cada cidade), registro em cartório e eventual corretagem. Esses custos somam alguns pontos percentuais do valor do imóvel e devem ser diluídos pelos anos em que você pretende ficar.
• Custo de oportunidade da entrada: o rendimento que o valor teria se continuasse aplicado.
• Do lado positivo: o imóvel pode valorizar (ou não), e um dia a parcela acaba.

Como funciona cada sistema de amortização e o que compõe o CET está em financiamento imobiliário.

Exemplo numérico: um imóvel de R$ 300.000

Imagine um apartamento de R$ 300.000 que, para alugar, custaria R$ 1.500 por mês (0,5% do valor, um patamar hipotético). Condomínio e IPTU somam R$ 600 por mês, pagos tanto por inquilino quanto por dono.

Para comprar, imagine entrada de R$ 60.000 (20%) e financiamento de R$ 240.000 em 360 meses pelo sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), com juros hipotéticos de 0,8% ao mês. A amortização mensal é 240.000 dividido por 360, ou R$ 666,67. Os juros do primeiro mês são 240.000 multiplicado por 0,008, ou R$ 1.920. A primeira parcela, sem seguros, fica em R$ 2.586,67.

Para a entrada de R$ 60.000, imagine um rendimento hipotético de 0,6% ao mês líquido, ou R$ 360 por mês que deixam de existir quando o dinheiro vai para o imóvel.

No primeiro ano, morar como dono custa cerca de R$ 1.130 a mais por mês em dinheiro que não retorna (3.230 menos 2.100) e exige R$ 1.437 a mais de caixa todo mês (3.537 menos 2.100). Em troca, o dono acumula R$ 667 de patrimônio por mês e fica exposto à valorização ou à desvalorização do imóvel.

O que muda com o tempo

A tabela acima é uma fotografia do primeiro mês. A decisão depende do filme inteiro.

Os juros caem. No SAC, a dívida diminui R$ 666,67 por mês, e os juros do mês seguinte são calculados sobre o saldo menor. No mês 121 (início do ano 11), o saldo devedor estaria em R$ 160.000 e os juros em R$ 1.280. No mês 241, saldo de R$ 80.000 e juros de R$ 640. O custo de ser dono cai ano após ano.

O aluguel sobe. Contratos de locação preveem reajuste anual por um índice de preços. Com uma inflação hipotética de 5% ao ano, o aluguel de R$ 1.500 passa a cerca de R$ 1.910 em cinco anos e a cerca de R$ 2.440 em dez anos. O que é o IPCA e como o IBGE o calcula está em inflação e IPCA.

O inquilino disciplinado investe a diferença. Se quem aluga aplicar todo mês os R$ 1.437 de diferença de caixa, além de manter os R$ 60.000 da entrada aplicados, ele constrói patrimônio financeiro enquanto o comprador constrói patrimônio imobiliário. Quem vence essa corrida depende de duas variáveis que ninguém controla: a valorização do imóvel e o rendimento das aplicações no período. Este blog não prevê nenhuma das duas.

O inquilino indisciplinado não investe nada. Esse é o argumento mais forte a favor de comprar para muita gente: a amortização é uma poupança forçada. Se você sabe que não vai guardar a diferença, a conta muda, e o imóvel pode ser a única forma de acumular patrimônio que você vai respeitar.

Os fatores que não aparecem na planilha

Alguns pontos pesam tanto quanto os números:

• Quanto tempo você pretende ficar. Comprar tem custo de entrada (ITBI, registro e, em alguns casos, assessoria) e de saída (corretagem, tempo para vender). Quanto mais curta a permanência, mais o aluguel se favorece, porque esses custos não têm tempo de diluir. Mudança de cidade, de emprego ou de tamanho da família em poucos anos pesa contra a compra.
• Estabilidade de renda. Uma parcela de financiamento por 30 anos exige renda previsível. Aluguel pode ser trocado por um mais barato em meses; financiamento atrasado por muito tempo pode levar à perda do imóvel.
• Liquidez. Imóvel demora para vender e pode exigir desconto para vender rápido. Dinheiro aplicado está disponível.
• Liberdade de uso. Dono reforma, pinta e adapta. Inquilino depende do contrato e pode ser pedido para sair ao fim do prazo.
• Segurança emocional. Para muitas famílias, a sensação de casa própria tem valor real, mesmo que não entre na conta. É legítimo pagar por isso, desde que a pessoa saiba quanto está pagando.
• FGTS. Quem tem saldo no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço pode usá-lo na compra de imóvel residencial, dentro das regras da Caixa, o que reduz a entrada que sai do bolso. Nesse caso, o custo de oportunidade é o rendimento do próprio FGTS, não o de uma aplicação livre. As hipóteses de uso estão em FGTS: como funciona.

Como fazer a sua conta em 15 minutos

1. Pesquise o aluguel de um imóvel equivalente ao que você compraria, no mesmo bairro e padrão. Some condomínio e IPTU.
2. Simule o financiamento em mais de uma instituição e anote: juros do primeiro mês, amortização, seguros e tarifas (peça o CET).
3. Estime manutenção (uma reserva anual de cerca de 1% do valor é um ponto de partida) e divida por 12.
4. Calcule o rendimento mensal que a entrada teria se ficasse aplicada, usando uma taxa conservadora e hipotética, não uma promessa.
5. Some os custos de aquisição e divida pelo número de anos que pretende ficar.
6. Compare o custo que não volta dos dois lados. Depois, responda três perguntas: pretendo ficar no imóvel por muitos anos? Minha renda é estável? Eu investiria a diferença de verdade, todo mês?

Se a resposta às três perguntas for "sim" e a conta estiver equilibrada, comprar tende a fazer sentido. Se houver "não" em alguma e a conta pender para o aluguel, alugar e investir é a escolha defensável. O que fazer depende do seu caso, e nenhum dos dois caminhos é errado por definição.